Civ. 3^e, 26 mars 2014, FS-P+B, n° 13-10.984

L’arrêt rapporté illustre la distinction entre le transfert de propriété qu’opère la vente immobilière et l’obligation de délivrance que cette opération met à la charge du vendeur.

Tranchant un litige opposant deux sociétés au sujet d’une vente immobilière, un jugement de 2010 avait déclaré parfaite la vente à compter de 2009. Saisie d’une requête en interprétation, la cour d’appel d’Aix-en-Provence considère que l’acquéreur n’a de droit sur les fruits qu’à compter de la régularisation de la vente. Pour refuser de faire remonter la naissance de ce droit au jour même de la vente, les juges du fond relèvent qu’aux termes de l’article 1612 du code civil le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en a pas payé le prix. Or le prix n’avait été payé qu’en 2010, à la suite de la décision de justice.

Au visa des articles 1612 et 1614 du code civil, la troisième chambre civile casse la décision en soulignant que « sauf convention contraire, tous les fruits de l’immeuble appartiennent à l’acquéreur depuis le jour de la vente et son obligation de payer le prix résulte de l’exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance ».

Effectivement, le second alinéa de l’article 1614 du code civil ne subordonne pas le droit aux fruits de la chose vendue à la délivrance de celle-ci, mais à sa vente. Or si la vente et la mise à disposition coïncident désormais le plus souvent, ce n’est qu’à raison de l’insertion d’une clause dérogeant au principe du transfert solo consensu. À défaut d’une telle stipulation, la propriété de l’acquéreur ne dépend pas de la remise de la chose. L’obligation de délivrance n’est que le prolongement, la mise en mouvement, du transfert de propriété. À compter de celui-ci, la chose produit donc des fruits pour le compte du nouveau propriétaire qui est créancier de leur livraison.

Le droit de rétention offert par l’article 1612 du code civil - qui permet au vendeur de ne pas délivrer la chose tant que l’acheteur n’en a pas payé le prix - n’a pas d’incidence sur la date du transfert de la propriété de l’immeuble et ne peut, dès lors, modifier le moment auquel le droit aux fruits est né. Il en est de même du paiement du prix, qui n’a pas à correspondre avec la vente pour parfaire celle-ci, dès lors qu’en vertu de l’article 1583 cette dernière est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». La rencontre des consentements sur les éléments essentiels de la vente fige la consistance de son objet.

Au surplus, ce droit aux fruits, indépendant de la délivrance de la chose, peut être vu comme la juste contrepartie du transfert des risques qui accompagne également le droit de propriété en dépit de l’absence de mise à disposition de l’objet du contrat.

Néanmoins, comme le souligne la Cour de cassation, il ne s’agit là que de règles supplétives de volonté qu’un aménagement conventionnel très simple permet d’adapter aux particularités de la situation.

Auteur : Editions Dalloz - Tous droits réservés.