Civ. 1^re, 26 nov. 2014, F-P+B, n° 13-27.965

Selon la formule consacrée, le notaire doit veiller à l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente. À ce titre, il lui incombe un devoir de conseil, lequel est absolu et vaut quelle que soit la nature de son intervention professionnelle. Par le présent arrêt, la jurisprudence rappelle toutefois une limite – doublement envisagée – à cette obligation.

En l’espèce, une promesse de vente avait été annulée pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, obligeant les vendeurs à restituer le montant du dépôt de garantie et à indemniser les acquéreurs. Les premiers ont alors recherché la responsabilité du notaire.

La Cour de cassation souligne, en premier lieu, que « cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente ». Et, une telle solution est classique, les diligences imposées au notaire se réduisant dès lors qu’il lui est demandé d’intervenir dans l’urgence, sans lui laisser le temps d’effectuer les recherches indispensables. Plus largement, il semble acquis que l’acquéreur pressé ne puisse tenir son conseil responsable des conséquences de sa propre hâte.

En second lieu, l’arrêt approuve la cour d’appel d’en avoir déduit l’absence de toute faute du notaire, lequel n’avait aucun motif de suspecter l’inexactitude des déclarations des vendeurs. En effet, dès lors qu’il est admis que la rapidité de l’opération envisagée justifie une intervention réduite du conseil, il en découle logiquement le fait que ce dernier ne saurait être tenu de vérifier l’ensemble des informations. Le compromis de vente devant être réalisé en quelques jours, il était impensable de multiplier les démarches et les prises de renseignements. L’une des sources majeures d’informations résidait par conséquent dans les dires des parties. Or, en l’espèce, aucun indice ne permettait de douter de l’exactitude des déclarations des vendeurs. Partant, l’annulation judiciaire de l’acte n’était due qu’à la défaillance de ceux-ci dans leur obligation d’information à l’égard des acquéreurs. 

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