Civ. 1^re, 17 juin 2015, F-P+B, n° 14-14.444

Si l’un des coemprunteurs est licencié, le rachat du prêt immobilier par une autre banque à un taux d’intérêt réduit et le remboursement anticipé du prêt « racheté » qui s’en suit ne peuvent en aucun cas donner lieu au paiement, par les emprunteurs, d’une indemnité financière au profit de la banque délaissée.

Les renégociations de prêts immobiliers sont légion actuellement. Les taux d’intérêt particulièrement bas incitent les emprunteurs à rediscuter leur prêt auprès de leur banque ou d’autres établissements de crédit plus compétitifs. Le gain peut alors se révéler impressionnant. Reste qu’il ne faut pas non plus le surestimer. L’emprunteur pourra être tenu de payer une indemnité de résiliation anticipée, laquelle, toutefois, ne pourra excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement (C. consom., art. R. 312-2). En d’autres termes, pour un taux de 4 %, il suffira de multiplier le montant du capital restant dû par 2 % pour connaître le montant de l’indemnité. Pour un taux beaucoup plus élevé, dans tous les cas, l’indemnité ne pourra dépasser 3 % du capital restant dû.

Cela étant, pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, et dans trois hypothèses, aucune indemnité ne sera due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation : lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, en cas de décès ou encore en cas de cessation forcée de l’activité professionnelle « de ces derniers » (C. consom., art. L. 312-21, al. 3). Le licenciement exonère donc assurément l’emprunteur du paiement de l’indemnité de remboursement anticipé. Et en présence de coemprunteurs, comme en l’espèce, il suffit que l’un d’eux soit licencié pour que la disposition puisse jouer. L’expression « ces derniers » ne doit pas être comprise comme imposant le licenciement des deux membres du couple.

Peu importe par ailleurs que les coemprunteurs puissent bénéficier, à l’occasion du rachat de leur prêt par un établissement concurrent, d’un taux plus avantageux. Dans la mesure où le licenciement est bien réel, l’indemnité n’est pas due et le banquier qui l’a perçue doit en restituer le montant.

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