Décr. n° 2013-205, 11 mars 2013, JO 13 mars

Le décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 d’application des articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 est paru au Journal officiel du 13 mars.

Issus de la loi de simplification du droit et d’allégement des démarches administratives du 22 mars 2012, les articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 organisent et sécurisent la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires.

Cette évolution de la législation était attendue, spécialement depuis que la loi « Grenelle 2 » du 10 juillet 2010 permet, notamment, à la collectivité d’imposer la réalisation de « travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné » (L. 1965, art. 25 g).

L’article 103-II de la loi de simplification du droit de 2012 renvoyait, pour les modalités d’application de ces articles 26-4 à 26-8, à un décret en Conseil d’État, différant l’entrée en vigueur du dispositif à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication de ce texte.

Ce décret d’application (Décr. n° 2013-205, 11 mars 2013) étant paru au Journal officiel du 13 mars, les dispositions spécifiques à l’emprunt collectif du syndicat entreront dans notre droit positif le 14 mai 2013 (même si le décret, lui, entre en vigueur le 14 mars, ainsi qu’il est indiqué dans la notice présentant ce texte).

Le texte nouveau est concis et ne modifie que quatre articles du décret du 17 mars 1967.

État daté
L’article 5 est modifié de manière à enrichir de la mention du montant de l’emprunt collectif contracté la première partie de l’état daté adressé par le syndic au notaire en cas de transfert de propriété d’un lot ou de constitution de droit réel sur celui-ci.

Notification au syndic en cas de transfert de la propriété d’un lot
L’article 6 du décret du 17 mars 1967 est amendé de manière à prévoir, qu’à l’occasion de tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation ou tout transfert de l’un de ces droits, les accords prévus à l’article 26-8 de la loi de 1965 soient notifiés au syndic.

Il s’agit de l’éventuel accord du prêteur, de la caution et du nouveau copropriétaire pour que, par dérogation à cet article 26-8, les sommes restant dues soient portées au débit de ce dernier.

Notifications complémentaires à l’ordre du jour
L’article 11 du décret de 1967 prévoit désormais, pour la validité de la décision, la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, des conditions générales et particulières du projet de contrat d’emprunt collectif et de la proposition d’engagement de caution.

Notion de « défaillance » d’un copropriétaire
Alors que l’article 26-7 de la loi de 1965 indique qu’en cas de défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement de l’emprunt, le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, le nouvel article 38 du décret de 1967 précise à partir de quand la défaillance est caractérisée.

Aux termes de ce texte, le constat de la défaillance du copropriétaire résulte d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt et restée infructueuse pendant plus de trente jours. 

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