Civ. 3^e, 10 juill. 2013, FS-P+B+I, n° 12-14.569

Aux termes de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les clauses qui ne respectent pas les dispositions impératives de la loi sont réputées non écrites.

L’une des caractéristiques du régime juridique du réputé non écrit est qu’il n’enferme l’action dans aucun délai de prescription (pas même celui de dix ans de l’alinéa 1^er de l’article 42 de la loi).

Quant à l’application de la sanction dans le temps, lorsque, comme au cas particulier, la clause litigieuse a trait à la répartition des charges (ce qui nécessite que le juge procède à une nouvelle répartition, V. L. n° 65-557, art. 43, al. 2), selon le dernier état de la jurisprudence, son annulation ne saurait rétroagir.

C’est ce que réaffirme l’arrêt rapporté, estimant que le juge du fond a décidé « à bon droit » que la décision de réputer non écrite une clause de répartition de charges communes spéciales d’entretien et d’étanchéité de la toiture de deux bâtiments ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée.

L’arrêt d’appel est toutefois censuré au visa de l’article 1134 du code civil, en ce qu’il a refusé d’exonérer de charges d’eau froide le propriétaire d’un lot à usage autre que d’habitation (en l’occurrence, à usage d’entrepôt, V. moyen au pourvoi, arrêt, p. 7), alors que le règlement de copropriété prévoyait que « les dépenses d’eau froide pour les services communs et celles relatives aux consommations individuelles dans le cas d’absence de compteurs individuels seront réparties entre tous les propriétaires des lots à usage d’habitation au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots » (précisant qu’en l’absence de compteurs, les consommations d’eau froide sont réparties au prorata des millièmes).

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