Civ. 3^e, 19 sept. 2012, FS-P+B, n° 11-10.827

La présomption de responsabilité en cas d’incendie ne joue que dans le cadre d’un rapport locatif.

Un incendie qui s’était déclaré dans un centre commercial avait, notamment, occasionné des dégâts dans un local appartenant à une société civile immobilière (SCI). Les expertises avaient permis d’établir que le feu était d’origine électrique. Quant au lieu dans lequel le sinistre avait pris naissance, il avait été impossible de le déterminer avec certitude. Toutefois l’hésitation n’était permise qu’entre deux lots, détruits par l’incendie, loués par deux locataires à un même bailleur.

Au cours de la procédure, la SCI victime avait assigné tant le syndic de la copropriété et son assureur (pour les dommages subis par une galerie commune) que la compagnie d’assurance des deux locataires.

Concernant le recours contre le syndic, la Cour de cassation approuve le juge du fond (Versailles, 25 oct. 2010) d’avoir retenu qu’il n’est pas nécessaire d’établir un règlement de copropriété pour constater l’application de plein droit du statut, dès lors que les éléments constitutifs de ce dernier sont réunis. C’est-à-dire dès lors que la propriété d’un immeuble bâti est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

À propos du recours dirigé contre les preneurs, le juge versaillais a appliqué la présomption de responsabilité proportionnelle prévue par l’article 1734 du code civil lorsqu’il y a plusieurs locataires. Cette solution est censurée par le juge du droit qui, au visa des articles 1733 et 1384 du code civil, constate qu’il n’existait aucun rapport locatif entre la SCI demanderesse à l’action et les sociétés locataires. Ainsi, comme le précise la Cour de cassation dans un chapeau intérieur, soit le recours s’inscrit dans le cadre d’un bail, et c’est le régime de responsabilité sans faute des articles 1733 et 1734 du code civil qui prévaut, soit ce n’est pas le cas, et il incombe à la victime, tiers, d’établir que le responsable du sinistre – ou une personne dont il est responsable – a commis une faute.

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