Civ. 3^e, 24 oct. 2012, FS-P+B, n° 11-18.164

Il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l’ouvrage fournisse une étude de sol. Sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu inclut le coût des fondations. Enfin, le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves, qui s’entendent également de la remise de documents.

De nombreuses questions étaient soumises à la Cour de cassation dans cette affaire opposant des particuliers acquéreurs à un constructeur, dans le cadre de la construction d’une maison individuelle. La décision peut dérouter, en ce sens où deux des trois visas exposés par les magistrats sont relatifs au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans fourniture de plan (CCH, art. L. 232-1), alors même qu’il ressort des faits que le constructeur avait proposé un plan. L’erreur matérielle reste toutefois sans conséquence sur le fond.

Deux des aspects de l’arrêt présentent un intérêt moindre :

- Il s’agit de l’absence de pénalités de retard à la charge du constructeur, dès lors que les travaux semblent avoir été réalisés dans le délai ressortant d’une ordonnance de référé prorogeant de dix-huit mois le délai originel (sur la détermination du délai d’exécution des travaux dans le contrat, V. CCH, art. L. 231-2, i)). Or cette décision avait fait l’objet d’un avenant au contrat accepté par les acquéreurs. Soulignons toutefois l’amalgame que le libellé de la solution laisse sous-entendre entre la réception et l’achèvement (« le procès-verbal de réception avait été établi avant la date limite pour l’achèvement de la construction »), alors que la première n’emporte pas nécessairement reconnaissance du second et inversement (sur les conditions d’exigibilité de paiement du solde du prix, V. CCH, art. R. 231-7 II).

- Le second point peu discuté est relatif à une modification des matériaux prévus dans le contrat (du carrelage), ayant généré un surcoût de 800 €. Or les modifications litigieuses procédaient à la fois d’un choix des acquéreurs et avaient fait l’objet, de leur part, d’une acceptation expresse de prise en charge des frais y afférents.

En revanche, une question intéressante portait sur le fait de savoir si le constructeur pouvait aménager contractuellement le coût d’une étude de sol, en le mettant à la charge des acquéreurs. Mettons de côté le visa erroné (CCH, art. L. 232-1) pour en venir à la solution on ne peut plus claire : « il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l’ouvrage doit fournir une étude de sol ». En application de l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation, la Cour reconnaît ici le caractère d’ordre public de cette règle, issue des dispositions de l’article R. 231-5 du même code en vertu duquel « le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier : […] 2. Le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment […] ». Il résulte donc de ce principe que lorsque les acquéreurs se sont acquittés du paiement d’une étude du sol, le constructeur est tenu à restitution de la somme versée, aucun aménagement contractuel n’étant autorisé. La mission « classique » du constructeur, en amont de la réalisation des travaux, s’entend donc de la fourniture du plan et, dans ce prolongement de l’étude du sol, l’analyse de l’implantation de l’ouvrage relevant plus particulièrement de la mission dévolue à l’architecte, le cas échéant. L’argument selon lequel le constructeur « n’assume une prestation de construction qu’à la charge du client » – l’étude du sol devant  permettre la réalisation d’un devis définitif – visant à détourner les objectifs du régime du CCMI (de protection du maître d’ouvrage) et ses règles (d’ordre public), ne pouvait être recevable. De façon plus pragmatique, les frais qui pourraient être générés par l’adaptation des travaux ou des techniques de construction consécutive à l’étude de sol devront également être pris en charge par le constructeur. La jurisprudence a étendu l’application de cette règle à la situation dans laquelle le maître d’ouvrage se serait réservé la réalisation de ces travaux supplémentaires. Précisons enfin que la jurisprudence a déjà accueilli l’action d’un constructeur contre un tiers fautif en remboursement des frais d’étude de sol, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Dans le prolongement de ces considérations et dans un deuxième attendu (dont le visa est à nouveau erroné), la troisième chambre civile précise que « le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage ». À la différence de la règle précédemment énoncée relative à l’étude du sol, ce principe n’est pas impératif, la Cour de cassation précisant dans cette décision qu’il pourra faire l’objet d’un aménagement contractuel, à condition de respecter les formes prescrites par le CCH (la notice descriptive du annexée au CCMI doit clairement faire ressortir outre le coût des travaux, ceux qui sont à la charge du constructeur et ceux qui sont à celle du maître d’ouvrage, V CCH, art. L. 231-2 et R. 231-4).

Enfin, autre point intéressant de cette décision, au visa des articles L. 230-1 et R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, la Cour régulatrice précise que « le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves ». L’apport de cette solution réside dans la notion de « réserves », lesquelles ne doivent pas être entendues dans un sens exclusivement matériel. En effet, en l’espèce, les acquéreurs sollicitaient la production de documents. En cas de mise en œuvre de la garantie de livraison, le garant a une obligation d’interrogation du maître d’ouvrage quant aux effets de ses prescriptions et doit s’assurer de la levée des réserves. En cas de manquement, les travaux de reprise et les pénalités de retard jusqu’à la date de remise des clés seront à sa charge.

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