Civ. 3^e, 26 mars 2014, FS-P+B, n° 13-10.698                                                   

En cas de vente de l’immeuble loué en cours de bail, le contrat de vente opère cession du contrat de location. Le dépôt de garantie n’est cependant pas transféré au nouvel acquéreur de plein droit. De même, la Cour de cassation a longtemps décidé que l’obligation de restitution est une dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement avec l’immeuble en question). Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur, même en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur. Sans prévoir l’automaticité du transfert du dépôt de garantie du vendeur à l’acquéreur, le législateur a mis fin à cette jurisprudence pour les seuls baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 en prévoyant à l’article 22 de cette loi que la restitution incombe au nouveau bailleur. La Cour de cassation n’a pas eu à ce jour à se positionner de nouveau sur cette question s’agissant des baux autres que d’habitation.

L’absence de transmission du dépôt de garantie n’est pas sans présenter certains inconvénients pratiques. L’objet du dépôt de garantie est en effet de garantir, à la fin du bail, le paiement des sommes que le locataire reste devoir au bailleur. Par conséquent, seul celui qui aura la qualité de bailleur au terme du bail a intérêt à conserver un dépôt de garantie. Il y a donc lieu à ce que le dépôt de garantie suive le bail. Dans le cas contraire, l’acquéreur qui n’aura pas reçu du vendeur le dépôt de garantie ne pourra prétendre à ce que le locataire lui verse une somme à ce titre. C’est ce que rappelle l’arrêt commenté.

En l’espèce, l’acquéreur d’un ensemble immobilier donné à bail à une association entendait obtenir le paiement d’un nouveau dépôt de garantie. Il est débouté de sa demande tant par les juges du fond que par la Cour de cassation au motif que l’acquéreur qui se trouve substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvant pas disposer de plus de droits que son vendeur, n’est pas fondé à réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie.

Cette solution se justifie parfaitement en droit : le nouveau bailleur ne peut exiger du locataire qu’il exécute de nouveau une obligation à laquelle il a déjà satisfait auprès de l’ancien bailleur.

Auteur : Editions Dalloz - Tous droits réservés.