Civ. 3^e, 17 déc. 2015, FS-P+B, n° 14-22.754

Assigné en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, le locataire d’un appartement meublé demanda, à titre reconventionnel, des dommages-intérêts, le remboursement des loyers versés et son relogement par le bailleur du fait de la non-conformité de l’appartement loué aux critères de décence. La cour d’appel rejeta la demande du bailleur et le condamna à restituer la totalité des loyers perçus au motif que la superficie du local était inférieure aux 9 m² requis par le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine. L’arrêt est partiellement cassé par la troisième chambre civile au visa de l’article 455 du code de procédure civile, pour absence de réponse à une partie des conclusions du demandeur. Mais les moyens relatifs à la qualification de logement indécent et à la suspension du paiement des loyers sont quant à eux rejetés.

D’une part, la Cour de cassation approuve les juges du second degré d’avoir appliqué le règlement sanitaire départemental au terme duquel tout logement doit comprendre une pièce d’au moins 9 m². Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l’application de la loi SRU du 13 décembre 2000, prévoit pourtant quant à lui une alternative : la pièce principale doit être soit d’une surface habitable au moins égale à 9 m² et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit d’un volume habitable au moins égal à 20 m³ (Décr. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4). Or en l’espèce, si la surface n’était que de 8,7 m², le bailleur soutenait que le volume était bien supérieur à 20 m³. Toutefois, la Haute juridiction précise que les dispositions du règlement sanitaire priment sur ce décret, dès lors qu’il ne les a pas abrogées et qu’elles sont plus rigoureuses que lui – en matière de police administrative générale, une autorité compétente inférieure peut en effet prendre des mesures sur le même objet dès lors qu’elles sont plus contraignantes. Le logement ne remplissait donc pas les exigences requises, lesquelles sont une déclinaison de l’objectif de valeur constitutionnelle de droit à un logement décent.

D’autre part, la cour d’appel a souverainement retenu que de tels manquements du bailleur à ses obligations autorisaient le locataire à suspendre le paiement des loyers. L’exception d’inexécution doit pourtant toujours être proportionnelle à l’inexécution du cocontractant et un certain nombre de décisions laissaient jusqu'à présent penser que seule une impossibilité totale d’utiliser le logement est susceptible de justifier une absence de paiement. Aussi la solution retenue en l’espèce peut-elle sembler sévère sur ce point.

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