Civ. 3^e, 14 juin 2018, FS-P+B+I, n° 17-13.422

Un locataire avait obtenu l’annulation judiciaire d’un bail pour violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Par assignation du 31 mars 2010, le bailleur avait agi en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux. La cour d’appel avait condamné le « preneur» dont le titre a été annulé à lui verser une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1^er avril 2005 et le 31 décembre 2008, date de libération des lieux. Pour ce faire, la cour avait appliqué la prescription quinquennale prévue à l’article 2277 ancien du code civil.

L’arrêt est en premier lieu censuré au motif que les restitutions ne relèvent pas du paiement de l’indu mais des règles de la nullité, ce qui exclut l’application de l’article précité. La prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut donc courir avant le prononcé de la nullité du bail.

Autrement dit, il faut distinguer entre, d’une part, le point de départ de l’action en nullité, qui commence à courir du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et, d’autre part, celui de l’action en restitution découlant de la nullité, lequel court à compter du prononcé de la nullité.

En second lieu, les juges du fond avaient condamné le notaire à garantir le bailleur des condamnations prononcées à son encontre, pour avoir manqué à son devoir de conseil en recevant un acte irrégulier. Sur ce point, la Cour de cassation censure là encore l’arrêt d’appel : les restitutions dues à la suite de l’annulation du bail ne constituant pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable, le notaire n’est tenu de garantir la restitution des loyers qu’en cas d’insolvabilité du bailleur.

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