Civ. 3^e, 15 sept. 2016, FS-P+B , n° 15-21.630

En principe, l’assurance obligatoire profite au souscripteur de la police, propriétaire et assuré initial tel que décrit aux conditions particulières (C. assur., art. L. 242-1). En revanche, celui-ci perd sa qualité à agir en cas de vente au profit de l’acquéreur car cette assurance est dite « de chose » et demeure attachée à la propriété de l’ouvrage. Mais en est-il toujours ainsi lorsque le sinistre est survenu avant la vente ? Faut-il distinguer la garantie, attachée aux acquéreurs successifs, de l’indemnité qui appartient, si le contrat ne dit rien, au propriétaire au moment de la déclaration du sinistre ? L’arrêt rendu le 15 septembre 2016 par la troisième chambre civile vient apporter un nouvel éclairage sur ce point.

En l’espèce, la société Bafip Bail a donné en crédit-bail des locaux à usage industriel à la société Teampack. En 1993, la société Bafip Bail est absorbée par la société Cicobail. En 1999, d’importantes dégradations du revêtement de sol obligent cette dernière société, en qualité de propriétaire de l’immeuble et souscripteur de la police, à réaliser une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage Axa, lequel a apporté une réponse favorable en suivant. En 2000, le crédit-preneur se décide à lever l’option d’achat et, devenu nouvel acquéreur, le revend aussitôt aux sociétés Eurosic et San Paolo murs. Celles-ci concluent un nouveau crédit-bail avec la société Teampack. Le contrat conférait en outre au preneur (la société Teampack) la faculté de décider s’il y avait lieu ou non d’accepter les indemnités proposées par l’assureur. Le 18 juin 2004, Axa a refusé le règlement du sinistre en raison de l’acquisition de la prescription biennale. En 2006, la société Gyma industrie a liquidé la société Teampack, dont elle était l’associée unique. En suivant, les sociétés Gyma industrie et Cicobail ont assigné l’assureur en indemnisation des préjudices subis.

La cour d’appel avait rejeté les demandes dirigées contre l’assureur au motif que les deux sociétés demanderesses n’avaient aucun droit simultané sur la créance d’indemnité à valoir sur un sinistre déclaré en février 2000. A cette date, l’indemnité n’était due qu’au propriétaire victime du sinistre, c’est-à-dire au profit de celui qui avait régularisé la déclaration auprès de l’assureur.

Cette motivation n’a pas convaincu les juges du quai de l’Horloge qui admettent, au visa des articles L 242-1 et L 121-10 du code des assurances, ensemble l’article 1792 du code civil, que sauf clause contraire, l’acquéreur de l’immeuble a seul qualité en paiement, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente.

La solution s’inscrit à rebours du droit positif antérieur. En effet, jusqu’à présent, l’indemnité d’assurance devait être allouée au propriétaire au moment du dommage, c’est-à-dire le vendeur, à moins que les parties aient prévues un transfert de l’indemnité. A l’inverse, les acquéreurs ne sont désormais plus liés naturellement aux obligations de la police et ne sont pas tenus de faire la déclaration de sinistre à l’assureur dans les conditions prévues par les clauses type du contrat, dès lors que le souscripteur a déjà réalisé la formalité dans les délais, et ce sans que l’assureur ne soit recevable à opposer la prescription biennale (comme il avait cru bon de le faire en l’espèce).

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